Кредит на покупку земельного участка

Покупка земельного участка под строительство дома своей мечты где-нибудь в красивом месте за городом ― заветное желание многих, но не всем под силу исполнить его без такой тривиальной вещи, как банковский кредит. Между тем далеко не все банки оформляют ссуды под покупку земли. А те, что предоставляют такую услугу, зачастую выдвигают завышенные требования к заемщикам или назначают слишком высокую ставку. Давайте рассмотрим этот вопрос подробнее.

Кредит на покупку земельного участка

Кредитование под покупку земельных участков ― новая для России услуга. В списках предложений крупных отечественных банков она появилась недавно и сразу стала пользоваться популярностью. В связи с этим сегодня все больше кредитных организаций разрабатывают и предлагают своим клиентам такие программы.

Перечислим крупные банки, которые первыми начали кредитовать население на покупку участков под застройку:

• ПАО «Сбербанк России»;
• АО «Россельхозбанк»;
• АО «ОТП банк»;
• АО КБ «Ситибанк».

Лучшие условия, а именно ― самую низкую процентную ставку в данном сегменте предлагает именно Сбербанк.

Первый взнос при оформлении ипотечных договоров на покупку земли достаточно высок ― от 50 % от стоимости объекта при условии, что срок погашения составит 10 лет. По желанию заемщик может выбрать программу с меньшим первоначальным взносом, однако процентная ставка при этом вырастет.

Недостатки этого вида кредитования

Спрос на покупку земли в России увеличивается с каждым годом. Вокруг больших и малых городов как грибы после дождя растут коттеджные поселки, строятся загородные дома. При этом застройщики очень часто сталкиваются с тем, что не могут найти кредиторов с действительно выгодными условиями.

Кроме того, потенциальным заемщикам приходится собирать большой пакет документов. Банки требуют не только подробные данные о самом клиенте, но также исчерпывающую информацию о выбранном участке.

И даже после предоставления всех запрошенных банком бумаг срок рассмотрения заявки может достигать двух-трех месяцев и больше. Многие заемщики, стараясь ускорить этот процесс и повысить свои шансы на получение кредита, подают заявки в разные банки. Таким образом можно получить сразу несколько положительных ответов, и тогда останется только внимательно изучить предложения, сравнить и выбрать лучшее.

Экспертная оценка

При рассмотрении заявки по кредиту на покупку земельного участка сотрудники банков уделяют пристальное внимание экспертной оценке. Оценка земли ― процедура длительная, порой занимающая до нескольких недель, а если участок расположен далеко от черты города, то и нескольких месяцев.

Стоимость участка определяется в том числе путем сравнения со стоимостью соседних участков. Если же выбранная покупателем земля находится вдалеке от остальных наделов, экспертиза может затянуться на несколько месяцев. Поэтому при выборе участка необходимо учитывать массу факторов: наличие коммуникаций, дорог, инфраструктурных объектов, водоемов, возможных проблем с оформлением. Важно также, насколько участок подойдет для строительства дома, садоводства, ведения хозяйственной деятельности и т. д. и т. п.

Требования к земле

Чтобы свести к минимуму риски финансовых потерь, кредиторы ужесточают требования к участкам, под которые оформляются кредиты. В связи с этим были зафиксированы случаи продажи по частям, что противоречит российскому законодательству. Поэтому банки стараются принять все возможные меры для защиты от мошеннических действий и финансовых махинаций, устанавливают ограничения на площадь участков, их местоположения и другие условия, которые потенциальные клиенты обязаны учитывать при выборе.

Не менее жесткие условия предъявляются и к самим клиентам. Каждый предоставленный документ рассматривается скрупулезно, указанная в заявлении информация обязательно перепроверяется. Особое внимание уделяется декларации 2-НДФЛ и в целом оценке платежеспособности клиента. И даже если все условия соблюдены, рассчитывать на снижение первоначального взноса или другие уступки не приходится.

Повысить доверие банкиров помогает наличие у заявителя такого документа, как разрешение на строительство дома. А любые попытки указать в анкете неправдивую информацию, чтобы повысить шансы на получение займа, обычно заканчиваются плачевно: занесением в черные списки и невозможностью в дальнейшем обратиться ни в один крупный банк. Предоставление недостоверных данных кредиторы расценивают как мошеннические действия.

Получение кредита поэтапно

Условия выдачи кредитов на покупку земельного участка финансовые организации определяют в индивидуальном порядке. Для каждого клиента устанавливается определенная сумма, размер процентной ставки и т. д. Чтобы увеличить шансы и улучшить условия, можно предоставить залоговое имущество. Зачастую залогом выступает тот самый участок, под покупку которого берется кредит. В отличие от другого недвижимого имущества (квартир, домов) земельные участки считаются специфическим видом залога. Именно с этим большей частью и связаны такие строгие требования к ним.

Перечислим условия, которые чаще всего выдвигают кредиторы:

• Земля должна входить в перечень участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки. С другими видами разрешенного землепользования банки практически не работают.
• Участок должен быть расположен не дальше чем в 100 км от города (в среднем). Некоторые кредиторы в этом плане гораздо жестче, их условие ― не больше 30 км от города.
• Участок не должен располагаться в природоохранной зоне, где могут возникнуть проблемы с оформлением и разрешением на строительство.
• Наличие коммуникаций на участке или в непосредственной близости (газопровода, водопровода, электричества) является большим плюсом при вынесении решения.
• Площадь земельного участка должна составлять от шести до 50 соток.
• Обязательно наличие дороги, ведущей к участку.
• Дополнительным преимуществом станет наличие удобной транспортной развязки.

Какие требуются документы

Чтобы гарантированно получить кредит, необходимо придерживаться определенной последовательности действий. Многие граждане уверены, что сначала нужно выбрать участок, а потом обращаться в банк. На самом деле все наоборот.

Если вы знаете, что без заемных средств не обойтись, начинайте с изучения условий кредитования и требований банков к участкам. Если вы уже определились с банком, значит, нужно ориентироваться только на его требования. Только такой подход позволит сэкономить силы и время и при поиске участка, и в дальнейшем при оформлении кредитного договора.

Очень важно проанализировать общие доходы и расходы своей семьи и трезво оценить возможности по погашению долга. Одновременно это будут делать сотрудники кредитной организации, оценивая вашу платежеспособность как будущего заемщика.

Не стоит расслабляться и после одобрения заявки. На этом этапе крайне важно досконально изучить предложенный банком договор. В процессе оформления вам с большой долей вероятности будут навязывать дополнительные платные услуги. Некоторые из них могут быть изначально вписаны в договор где-нибудь под сносками или мелким шрифтом. Вот почему так важно читать все документы от первой до последней буквы.

Некоторые банки назначают дополнительные комиссионные за открытие счета, другие называют их просто комиссиями банка, не уточняя назначение. Такие сборы встречаются достаточно часто и составляют порядка 1-2 % от суммы кредита.

Необходимость покупки страхового полиса ― еще один важный момент. При оформлении договора сотрудники банка нередко требуют застраховать землю, а также жизнь и здоровье самого заемщика. В итоге сумма полиса может достичь 1,5 % от оценочной стоимости участка за каждый год пользования займом.

Схема страхования обычно выглядит так: одновременно с кредитным договором оформляется договор со страховой компанией, банк выплачивает этой компании всю сумму и прибавляет ее к общей сумме кредита. Таким образом, заемщик вынужден выплачивать страховку вместе с процентной ставкой банка. При наступлении страхового случая СК обязана выплатить банку текущий платеж.

Нюансы оформления кредита на покупку земельного участка

Одно из ключевых требований кредиторов к заемщикам ― наличие высокого стабильного дохода. Сроки выдачи кредитов под покупку земли составляют от 10 до 25 лет. Сумма первоначального взноса при этом высокая ― от 50 %.

Требование кредиторов о предоставлении залогового имущества обусловлено необходимостью застраховать себя на случай невозврата. В таких ситуациях имущество переходит в собственность банка и продается на свободном рынке.

Процедура купли-продажи земли более сложная по сравнению с аналогичной для квартир, домов или другой недвижимости. Частично это связано с низкой ликвидностью земельных участков с точки зрения инвестирования. Ценообразование в данном случае формируется под вилянием множества факторов. Иногда одно-единственное обстоятельство может привести к многократному подорожанию стоимости земли или, наоборот, ее обесцениванию.

Например, строительство рядом с приобретенным участком химического производства неизбежно снизит его стоимость. И повлиять на это ни кредитор, ни тем более кредитополучатель никак не смогут. Поэтому банки не любят рисковать и выдавать ссуды на землю.

Таким образом, получить кредит на покупку земельного участка ― задача непростая, но вполне решаемая. Главное, выбрать надел, который будет полностью соответствовать требованиям банка, а после заключения договора своевременно вносить текущие платежи.