Дифференцированный платеж по ипотеке

Дифференцированная схема погашения платежей по ипотеке применяется на российском финансовом рынке гораздо реже, чем популярный аннуитет. Почему банки, которые, как известно, всегда стремятся нивелировать риски и извлекать максимальный профит от предоставления кредитов, так ее избегают? Давайте попробуем разобраться.

Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем разница

Прежде всего давайте определимся с понятием ипотечного кредитования. Итак, ипотекой называют вид кредита, который открывает доступ к крупному финансовому ресурсу. Его ключевыми достоинствами, помимо предоставления большой суммы, являются длительный срок погашения и достаточно невысокая процентная ставка.

Для защиты своих капиталов банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимого имущества. Это значит, что в случае невыполнения договорных обязательств квартира, дом или другой принадлежащий клиенту объект недвижимости переходит в собственность банка и затем продается им на свободном рынке для компенсации материального ущерба. Кроме того, по условиям ипотечного договора, до момента последней выплаты заемщик ущемлен в правах: он может только проживать на своих заложенных банку квадратных метрах, но ни обменять их, ни продать не вправе.

Ипотечные выплаты состоят из трех частей:

• тело кредита ― основная сумма задолженности;
• процентная ставка ― плата организации-кредитору за использование заемных средств;
• дополнительные начисления ― страхование, комиссионные отчисления, штрафы и пени за просрочки, если таковые имеют место.

Один из важнейших вопросов в определении выгодности ипотеки ― схема расчета обязательных платежей (аннуитетная или дифференцированная). Формула аннуитета предполагает разделение всей суммы на равные части, то есть ежемесячное внесение заемщиком фиксированного платежа. При дифференцированной системе расчет производится на остаток долга, и с течением времени разовые взносы постепенно уменьшаются.

Существует и другой важный аспект: какая часть займа погашается в первую очередь. При аннуитетной системе в первые месяцы (а чаще ― в первые годы) плательщик погашает преимущественно проценты и в меньшей степени ― основную часть суммы. Впоследствии баланс изменяется: большая часть денег уходит на тело кредита, меньшая ― на процентную ставку.

С дифференцированной схемой все иначе. С самой первой выплаты долг заемщика перед кредитором снижается пропорционально, то есть на погашение основной суммы и процентов уходят равные доли. Таким образом, самые крупные платежи приходятся на первые годы, а далее с уменьшением тела кредита они соответственно уменьшаются, т. к. начисление процентов производится только на остаток суммы.

Расчет платежей по ипотеке по дифференцированной формуле

Ипотечный кредит ― тяжелое финансовое бремя для любого человека. С учетом того, что длительность договора нередко составляет 20, 25 и даже 30 лет, можно уверенно сказать, что оформление ипотеки является одним из самых важных и ответственных решений в жизни. Поэтому заемщики стараются заранее рассчитать суммы погашения и не допустить навязывания дополнительных и скрытых платежей со стороны банка ― страховых, комиссионных и пр.

Приведем дифференцированную формулу расчета выплат с последующей расшифровкой:

СМП = ТД/КПТ + (ТДПСКД)/КДГ

Как видно, формула дифференцированной системы достаточно сложна. Сначала следует высчитать тело кредита по периодам, потом ― процент, начисленный на остаток долга. Все суммы платежей будут разными, в отличие от системы аннуитета, и для каждого расчетного периода (месяца) потребуется отдельный перерасчет.

К счастью, существуют специальные электронные сервисы (калькуляторы), которые размещают на своих сайтах все банки, МФО и другие финансово-кредитные организации. Поэтому делать расчет вручную вовсе не обязательно. На любом ресурсе финансовой тематики можно найти страницу кредитного калькулятора и ввести необходимые данные:

• размер кредита;
• размер ставки;
• период погашения;
• периодичность выплат;
• суммы разовых и постоянных комиссий.

После обработки запроса (это занимает всего несколько секунд) электронная система выдаст развернутый график выплат по кредиту. Таким образом, человек еще на этапе принятия решения имеет возможность оценить и выгодность банковского продукта, и собственные силы.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке

Чтобы понять, в каком банке с дифференцированной схемой платежей выгоднее взять ипотеку, предлагаем рассмотреть конкретный пример. Предположим, семья планирует оформить кредит 5 млн руб. на 10 лет с начальным взносом 10 % (2,5 млн). В приведенной ниже таблице сделан расчет ежемесячных платежей для погашения, а также сумма итоговой переплаты.

Условия по ипотечным кредитам в российских банках

Как видно из таблицы, лидеры финансового рынка во главе со Сбербанком предлагают по ипотечным кредитам с дифференцированными платежами такие же условия, как и при аннуитете. В остальных банках эта формула практически не востребована: таковы реалии нашей экономики.

Зачастую применить ее не позволяет российское законодательство, которым запрещено устанавливать ежемесячную выплату по кредиту больше 50 % от дохода заемщика. А поскольку первые платежи при дифференцированной системе расчета слишком высоки, выполнить это требование удается далеко не всегда.

Плюсы и минусы дифференцированного способа погашения ипотеки

Главный недостаток дифференцированной системы для заемщика вытекает из самой схемы выплат. Стартовые взносы превышают аннуитетные на 33-35 %, а снижение долговой нагрузки начинается лишь через несколько лет. В результате многим людям не удается адекватно оценить свои возможности, и тогда просрочки начинаются уже на первоначальном, самом важном этапе погашения долга.

В остальном анализ дифференцированных платежей по ипотеке показывает имеющиеся недостатки для кредиторов и преимущества для клиентов. Для банков эта формула повышает риски неплатежей, и они стараются восполнить их более высокими ставками и дополнительными платежами. Привлекая заемщиков выгодной формулой, банкиры намеренно умалчивают о лишних расходах. В экспертной среде подобные хитрые уловки красиво именуются «маркетинговой стратегией». Чтобы не попасть впросак, каждый потенциальный заемщик должен заранее и очень скрупулезно рассчитать суммы обязательных платежей и всех возможных дополнительных издержек, причем на годы вперед.